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定了!房地产5大趋势,货币政策5大微妙变化
发布日期:2022-08-01 09:40    点击次数:90

摘要:最新楼市、货币定调,10个细节值得思考(欢迎关注杠杆游戏)

撰文|张银银&编辑|欣欣然

一年一度重要会议上做的报告,是我们窥视新的一年地产、货币政策的重要窗口。

2022年3月5日,周末,杠杆游戏偷懒没有第一时间动笔,不过报告的内容,我也在关心。

今天我整理成文,供杆友参考。

这2天很多朋友已经做了不少分析,部分看法或许趋同,部分或有不同,相信大家都有自己的判断。

总的来说,迄今为止,房地产数据依旧不好看。松动已经发生了许多,未来毫无疑问还会继续。

要实现至5.5%左右GDP增速目标、1100万人的新增城镇就业目标,地产是最直接手段。

图表来源|民生证券(特此感谢)

加上其他财政、相关行业影响,地产的稳定,是任何其他手段暂时无法替代的。

房地产5大趋势

第一,“房住不炒”是底线、动态平衡,稳为主,实质性放松将继续。此前杠杆游戏已经写过一些,并作分析。

接下来,各类松绑,降房贷利率、降首付等的地方还会更多,底线是不炒,策略是动态平衡。

第二,努力满足购房者合理住房需求,包括二套改善。这个判断,此前我分析过。主要城市,除了极个别一、二线城市,杠杆游戏认为,多数都将渐进放松限购、限贷政策,满足刚需。

同时,不以炒为目的的改善二套等,多数也将得到政策松绑。

第三,城市更新获得重视。根据十四五规划定义,城市更新包括老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区的改造提升。

目前部分省市已经制定出目标,总体比大家预想的要弱,比如多地加起来十四五才几万亿元投资,这和房地产一年销售额就10万亿元比,实在太少。

毫无疑问,靠这个无法对冲楼市下行影响。

政府投资更多向惠及面广的民生项目倾斜,新开工改造城镇老旧小区 5.3 万个,提升县城公共服务水平。

但是,其他方面也会发力,综合起来或许还是可以的。

第四,新市民住房问题解决方案将更加系统。报告提出:

保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题, 通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担, 老鹰捉小鸡图片尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

报告提及的“规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青

年人等缓解住房困难”,是对2021年12月中央经济工作会议精神的延续。

我国住房存在结构性问题,大城市需求大,新市民多、房价相对贵,解决这部分群体需求,杠杆游戏认为,也只能是渐进式。

图表来源|中泰证券(特此感谢)

比如各种租赁。

近期,央行和银保监会联合印发《关于加强新市民金融服务工作的通知》,对于政策重点支持群体,无论租还是购买首套住房,各种政策总体都会倾斜。

第五,大城市规模化租赁住房供应会提升。住建部2022年2月时说,今年将大力增加保障性租赁住房供给,希望全年能够建设筹集保障性租赁住房240万套(间),新筹集公租房10万套,棚户区改造120万套……

图表来源|西南证券(特此感谢)

规模化、政府倡导的租赁住房总量、占比,不用杠杆游戏说,2022年是提升的一年。

货币政策5大细节变化

第一,货币政策的核心,灵活适度、相机而动。这句话,前半句听着是那么回事,后半句其实是废话。

其实我们啥时候都是相机而动,你别看年初或者年底说得热闹,遇到什么事出什么牌,各国央行都不是大神,都一样。

“稳健的货币政策要灵活适度,保持流动性合理充裕”、“加大稳健的货币政策实施力度”……

说来说去,就是5.5%的增速目标一定要实现。

过去这个目标不算啥,但放到今天,杠杆游戏必须说时代变化了。

为了目标,货币政策稳健略宽松,“要强化跨周期和逆周期调节”。如果经济走势趋稳,货币就会稳一点,如果下行就会继续放。

图表来源|中泰证券(特此感谢)

“推动金融机构降低实际贷款利率、减少收费”或许也意味着,LPR(贷款市场报价利率)降息,可能也是克制的。

第二,强调货币政策的实施力度,总量和结构都看重。报告措辞很明确,货币政策

“加大”实施力度,急迫性和目标实现期望值可见一斑。

如何“加大”实施力度?杠杆游戏总结4方面,规模、速度、利率、期待的领域,都要发力。

比如报告指出的,要扩大新增贷款规模,扩大普惠金融覆盖面,进一步疏通货币政策传导机制,推动金融机构降低实际贷款利率。

图表来源|东吴证券(特此感谢)

同时,资金支持聚焦于重点领域。报告说,要引导资金更多流向重点领域和薄弱环节,用好普惠小微贷款支持工具,增加支农支小再贷款,继续对受疫情影响严重的行业企业给予融资支持。

第三,从降杠杆到稳杠杆,甚至适度加杠杆。2021年降杠杆为主,特别地产领域。此前的降杠杆,也为2022年杠杆的运用提升了可能。

图表来源|粤开证券(特此感谢)

2022年,货币政策的空间还是不小的,当然最大威胁是物价掣肘、美联储加息,在此之前,手段多、动作快。

如报告所言,

“扩大新增贷款规模,保持货币供应量和社会融资规模增速与名义经济增速基本匹配”……

是不是很有意思。

第四,仍关注防风险,特别外部风险。如报告中提到:

“外部环境更趋复杂严峻和不确定”,“我国发展面临的风险挑战明显增多,必须爬坡过坎”……

海外风险,杠杆游戏认为2022年格外值得注意。

图表来源|粤开证券(特此感谢)

一是已经成型的全球通胀背景下的收缩;二是地缘政治风险,杠杆游戏不多解释,杆友都明白。

比如,设立金融稳定保障基金以守住不发生系统性风险的底线,一方面说明继续防风险,另一方面的意思是,出了风险可以用钱来解决的,可以先用钱解决。

图表来源|东吴证券(特此感谢)

这个表述背后,其深意值得思考。当然这并不意味着企业、金融机构可以乱来,特别房企肯定还是市场出清为主。

不要幻想人为输血、绑架。

第五,跨周期和逆周期意义更加凸显。也正因为外部有风险,啥时造成很大影响也不清楚,所以早出手、跨周期、逆周期显得重要。

比如上半年财政提前发力,货币政策非常配合。

图表来源|西南证券(特此感谢)

我们可以发现,在这一问题上,我们其实面临的局势真不是自己可以控制的。

但防范外部冲击,解决地方隐性债务风险,化解房企和中小银行风险等,是一直在做的。

最后做个小结,也是很多杆友关心的,买房吗?杠杆游戏的看法是,继续等几天,等会议结束后更多发令枪,我估计还有不少“优惠”。

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